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美國商業不動產(CRE)可能潛在風險(二)

商業不動產景氣下滑、中小型銀行高度曝險，中小型銀行長期風險仍需待FED降息化解。

1. 美國商業不動產 (CRE)產業逆風：

利率上升、商業不動產及CMBS價格開始下滑、出租率開始惡化，至2025年底近四成抵押貸款到期需再融資。

2.中小型銀行對CRE高度曝險：

(1)美國商業不動產貸款總規模4.5兆美元，來自於所有銀行的金額為2.9兆美元，中小型銀行佔1.9兆美元 (67%)、大型銀行僅持有0.9兆美元。

(2)商業不動產貸款佔中小銀行貸款規模的43%，但僅佔大銀行貸款規模的13%。 

(3)美國整體銀行業總資產約23兆美元，其中貸款規模約11兆美元，股權資本約2.2兆美元。

3.可能影響：

(1)對中小型銀行增添不確定性因素，中小型銀行的資金流出及資產品質惡化的風險延續。

(2)但大型銀行對CRE市場曝險較低，不致產生嚴重系統性風險。

(3)辦公大樓拖欠率惡化，但整體拖欠率尚不高(3%)，未來仍需靠FED結束升息週期、或利率走低 化解可能產生的惡性循環。