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一.與經濟景氣呈正相關，下跌年度多屬經濟景氣下滑期：

1.不動產投資信託基金(REITs)報酬率表現長期與經濟景氣與股市表現呈現正向關係。

2.過去19年(2000~2018年) REITs出現5個負報酬年度，包括2001(-3.8%)、2007(-7.0%)、2008(大跌-48%)、2011(-5.8%)、2018(-4.7%)，其中除2007年外皆屬經濟景氣放緩週期。

3.而2007及2008年則為美國房市泡沫破裂的年度，並導致了2008年的金融危機，故於2008年出現了近五成之年度跌幅。

二.與房價、租金呈正向關係，公債殖利率呈反向關係：

1.由於REITs價值=預期租金收益折現值+持有不動產資產價值，故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金成正向關係，而與利率走勢呈現反向(公債價格正向)關係。

2.因此在景氣谷底或好轉初期，隨經濟景氣止穩或好轉預期，加上利率仍處下滑期或低檔區，REITs通常會有最佳表現機會(類似信用債的報酬率特性)，如2003年(+40.7%)、2004年(+38%)、2009年(+38.3%)、2012年(+28.7%)，以及2019年Q1(+14.9%)的表現。

3.景氣擴張期，隨租金及房價穩定上揚，但公債殖利率上漲壓抑下，常呈現個位數之溫和報酬率表現，如2013年(+4.4%)及2016年(+5.0%)。

三.REITs的最佳投資及風險時機：景氣谷底或好轉初期且公債殖利率下滑時為最佳投資時機，經濟景氣下滑及房地產景氣反轉為高風險時期宜避免投資

1.景氣谷底或好轉初期，公債殖利率自高點加速下滑時期，通常為REITs較佳之投資時機。

2.景氣好轉初期，租金價格可能尚在下滑，但通常景氣好轉的力量仍會帶動REITs價格上漲。

3.租金及房價仍為REITs表現的基石，若房市景氣仍處於上升期，經濟景氣下滑期的REITs受公債殖利率下滑保護，雖亦無表現機會，但可能僅呈現低個位數負報酬。 (如2001~2002年、2015年、2018年)

4.但若房市景氣下滑、房價及租金同時轉為下跌，且帶動經濟景氣下滑，將使REITs出現較大的下跌(如2008年)。

表：影響REITs報酬率表現之主要因素：與經濟景氣及房市景氣呈正相關且為主要影響因素，公債殖利率變化較大時與殖利率呈現反向關係

表：影響REITs價格表現的主要原因