美國商業不動產的可能潛在風險
霍華德·馬克斯（Howard Marks）在最新的備忘錄「矽谷銀行的後車之戒」(2023/4/17)一文中的最後一段，提出了必須關注未來美國商業不動產（尤其是辦公大樓）及其抵押的貸款所引發諸多問題的可能。
1.當前影響商業地產的因素：
(1)利率大幅上升。雖然有些借款人受益於固定利率，但到2025年底，大約40%的商業地產抵押貸款將需進行再融資，而對於固定利率貸款來說，再融資的利率會更高。
(2)利率上升導致資本化率上行（資產的凈運營收入與其價格之比），從而將導致多數房地產價格下跌。
(3)經濟衰退的可能預示著租金和出租率前景欠佳，進而影響業主收入。
(4)未來一年左右，信貸的可獲得性整體有所降低。
(5)每週五天在辦公大樓辦公的觀念受到挑戰，從而危及業主的底層商業模式。 雖然未來人們可能會在辦公室待更長的時間，但沒有人知道貸款人在進行再融資測算時，會採用何種水準的出租率假設。
2.美國銀行對商業不動產曝險狀況：
(1)美國銀行業資產總額超過23兆美元。銀行共同成為最大的房地產貸款人，據統計，其在4.5兆美元的未償商業地產抵押貸款中的持有比例約為40%，面值約為1.8兆美元。以此推算，商業地產貸款平均約占銀行資產的8-9%，比例較為顯著但尚未造成極端高位。然而，除了銀行所直接持有的商業地產貸款之外，還需考慮銀行對商業地產抵押貸款支持證券的投資曝險，因此商業地產的總曝險可能更高。
(2)但商業地產貸款並非均勻地分佈於各銀行之中。有些銀行集中於房地產市場「更為火熱」的地區，因此可能面臨更大跌幅; 有些銀行以低質量的房產為抵押提供貸款，這可能是出現最大問題的地方; 有些銀行以較高的抵押率提供抵押貸款; 有些銀行的商業地產貸款在其資產中佔比較高。美國銀行最近的一份報告顯示，對於資產超過2，500億美元的銀行，其平均商業地產貸款的曝險僅佔總資產的4.5%，但對於資產低於2，500億美元的銀行，這一比例則達到了11.4%。
(3)由於銀行槓桿極高，各銀行合計股權資本僅為2.2兆美元（約為總資產的9%），平均每家銀行的商業地產貸款餘額約等於其股權資本的100%。 因此，在平均貸款組合中，商業地產抵押貸款的損失可能抹去相同比例的銀行資本，從而造成銀行資本金不足。 如美國銀行的報告所示，大型銀行在商業地產貸款的平均曝險相當於風險資本的50%，而小型銀行的這一比例達到了167%。
3.關注未來商業不動產可能產生的風險
辦公大樓抵押貸款和其他商業地產貸款很可能出現顯著違約。一些違約已然發生。但這也並不一定代表相關的銀行將遭受損失。假設貸款是以合理的抵押率發放，那麼在銀行貸款受到威脅之前，每筆抵押貸款的償付次序之下都應有足夠的股權權益來承納損失。此外，抵押貸款違約通常並不意味著全劇終，而是貸款人與業主談判的開端。在許多情況下，其結果可能是重組貸款條約以延長貸款期限。
沒有人知道銀行是否會在商業地產貸款上遭受損失，以及其程度又將如何。但我們似乎很可能在頭條新聞中看到抵押貸款違約，而且，這可能令貸款人感到恐慌，給融資和再融資蒙上陰霾，並進一步加劇危機感。沿著這些路徑發展，事態無疑將在未來數月促使任何其他形式的潛在困境成為現實。
參考資料：霍華德·馬克斯備忘錄：硅谷銀行事件不足以引發嚴重的金融危機，但要警惕銀行的這個隱患… https://mp.weixin.qq.com/s/F5uTfjiJvEfyQO_iwMsJ-A
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