JohnChiu的部落格

一、美國房價落底時間可能拖延至09年年底的風險因素包括:

1. 信用緊縮後銀行貸放標準不易在短期內放寬
2. 自有住房率與房貸負債佔可支配所得比率皆高於過去歷史平均水準
3. 空屋率及房貸違約率皆為歷史罕見的高水準
4. 自1890年以來美國房價的修正期間在12~108個月間，平均為45個月，中位數為36個月(見下表最右欄) 

二、房價循環與股市表現:

此次美國房價上漲循環漲幅高達50%，僅次於二次世界大戰後的那次，而房價高峰出現在2006年11月，若以過去各循環房價下跌的調整時間中位數36個月觀察，此次房價調整推估到2009年底(1906年以後雖然也有過21~24個月就結束房價下跌循環的~2008年底，但這數字現在大概沒人信吧!)。但風險是除了上述因素仍持續存在外，過去美國房價也出現過7~8年以上的調整時間。所以美國房價還是可能修正至09‘年底以後。不過慶幸的是，美國股市的長期趨勢與房價走勢的關聯度並不高。且若以房價年增率的角度觀察，若房價跌至2009年底，房價年增率可能在2009年中觸底。而若以1990年那次與股市的走勢觀察，那麼2009年中也可能是美股長線落底時間了!這就是之前部落格所說的:「若假設房價09’Q4觸底(年增率09’Q2落底?)，則推測股市可能09’Q2落底。」