.與經濟景氣呈正相關,下跌年度多屬經濟景氣下滑期:

1.不動產投資信託基金(REITs)報酬率表現長期與經濟景氣與股市表現呈現正向關係。

2.過去19(2000~2018) REITs出現5個負報酬年度,包括2001(-3.8%)2007(-7.0%)2008(大跌-48%)2011(-5.8%)2018(-4.7%),其中除2007年外皆屬經濟景氣放緩週期。

3.20072008年則為美國房市泡沫破裂的年度,並導致了2008年的金融危機,故於2008年出現了近五成之年度跌幅。

 

.與房價、租金呈正向關係,公債殖利率呈反向關係:

1.由於REITs價值=預期租金收益折現值+持有不動產資產價值,故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金成正向關係,而與利率走勢呈現反向(公債價格正向)關係。

2.因此在景氣谷底或好轉初期,隨經濟景氣止穩或好轉預期,加上利率仍處下滑期或低檔區,REITs通常會有最佳表現機會(類似信用債的報酬率特性),如2003(+40.7%)2004(+38%)2009(+38.3%)2012(+28.7%),以及2019Q1(+14.9%)的表現。

3.景氣擴張期,隨租金及房價穩定上揚,但公債殖利率上漲壓抑下,常呈現個位數之溫和報酬率表現,如2013(+4.4%)2016(+5.0%)

 

.REITs的最佳投資及風險時機:景氣谷底或好轉初期且公債殖利率下滑時為最佳投資時機,經濟景氣下滑及房地產景氣反轉為高風險時期宜避免投資

1.景氣谷底或好轉初期,公債殖利率自高點加速下滑時期,通常為REITs較佳之投資時機。

2.景氣好轉初期,租金價格可能尚在下滑,但通常景氣好轉的力量仍會帶動REITs價格上漲。

3.租金及房價仍為REITs表現的基石,若房市景氣仍處於上升期,經濟景氣下滑期的REITs受公債殖利率下滑保護,雖亦無表現機會,但可能僅呈現低個位數負報酬。 (2001~2002年、2015年、2018)

4.但若房市景氣下滑、房價及租金同時轉為下跌,且帶動經濟景氣下滑,將使REITs出現較大的下跌(2008)

表:影響REITs報酬率表現之主要因素:與經濟景氣及房市景氣呈正相關且為主要影響因素,公債殖利率變化較大時與殖利率呈現反向關係

REITS

 

表:影響REITs價格表現的主要原因

因素

關係

影響方式

經濟景氣

強烈正向

1.明顯正向關係。

2.景氣下滑期多下跌。

3.下跌幅度視房市景氣發展。

房市景氣

(房價)

關鍵正向

1.房市景氣正向,經濟景氣下滑期跌幅較低(亦受惠公債殖利率下跌)

2.房市景氣下滑伴隨經濟景氣下滑可能出現較大跌幅。

租金趨勢

正向

1.反應房市景氣變化。

2.年度報酬率仍受景氣及公債殖利率變化影響。

公債殖利率

負向

1.經濟谷底或好轉初期公債殖利率下滑可加速REITs漲勢。

2.公債殖利率加速上漲或下滑將與REITs表現呈反向關係。

股市

正向

基本上REITs於股市中交易,且與景氣正向關,故呈正相關。

 

 

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